Реформа доступа к нотариальным актам в Болгарии: что изменилось для покупателей недвижимости

В 2026 году в Болгарии вступили в силу важные изменения, касающиеся доступа к копиям нотариальных актов и других документов о собственности. Новые правила получения копий нотариальных актов в Болгарии в 2026 году напрямую затрагивают рынок недвижимости, работу брокеров, юристов и самих покупателей.

Изменения связаны с поправками в Правилник за вписванията (Регламент регистрации недвижимости) и направлены прежде всего на борьбу с мошенничеством на рынке недвижимости и защиту персональных данных собственников.

Причины реформы правил доступа к нотариальным актам

До 2026 года система доступа к информации о собственности была очень открытой. Любой человек мог получить незаверенную копию нотариального акта на чужой объект недвижимости, если документ был зарегистрирован в Имотном регистре.

Это означало, что из копии можно было узнать:

• цену сделки
• личные данные сторон
• условия договора
• историю перехода права собственности

Такой свободный доступ стал одной из причин роста мошеннических схем с недвижимостью. Данные могли быть использованы для подделки документов и попыток незаконного отчуждения недвижимости.

Поэтому правительство Болгарии приняло решение изменить правила доступа к копиям документов.

Поправки были опубликованы в конце 2025 года и вступили в силу 15 января 2026 года.

Изменения внесены постановлением правительства в Правилник за вписванията, который регулирует работу Имотного регистра и выдачу документов о собственности.

Кто теперь может получить копию нотариального акта в Болгарии

Главное изменение — ограничение круга лиц, имеющих право получать копии нотариальных актов.

Теперь доступ к копиям документов имеют:

• Стороны сделки. Это собственники недвижимости или лица, участвовавшие в сделке.
• Уполномоченные представители: адвокаты, нотариусы, частные судебные исполнители, представители государственных органов.
• Государственные и судебные органы.

При обращении необходимо подтвердить свой статус или предоставить доверенность.

Следственные органы, прокуратура, суд и другие государственные структуры сохраняют полный доступ к документам.

Что изменилось для третьих лиц

До реформы любой человек мог получить незаверенную копию нотариального акта, даже если он не являлся собственником или участником сделки.

После реформы:

• свободный доступ к копиям ограничен,
• необходимо доказать правовой интерес,
• в ряде случаев потребуется доверенность.

Фактически государство ограничило возможность изучать детали чужих сделок с недвижимостью.

Bulgaria Avenue — надёжное агентство недвижимости в Варне с многолетним опытом работы на болгарском рынке

Мы предоставляем полный спектр услуг, связанных с покупкой, продажей и юридическим сопровождением недвижимости.

• организация получения копий нотариальных актов через проверенных адвокатов
• юридическая проверка объектов перед сделкой
• сопровождение сделок купли-продажи на всех этапах
• оформление доверенностей для дистанционных сделок
• консультации по всем вопросам недвижимости в Болгарии

Если вы утеряли оригинал нотариального акта или вам срочно нужна его копия для сделки, мы организуем весь процесс быстро и грамотно, с учётом действующих требований законодательства.

Оставить заявку.

Как в 2026 году получить копию нотариального акта в Болгарии самостоятельно

Процедура стала более формализованной.

Для получения копии необходимо:

• Подать заявление в Агенцию по вписванията,
• Указать свой статус (например, адвокат или представитель),
• При необходимости предоставить доверенность,
• Подтвердить право на доступ к документу.

При подаче электронного заявления требуется также указать регистрационный номер в профессиональном реестре (например, адвокатской коллегии).

Как новые правила влияют на покупателей недвижимости

Для покупателей и инвесторов изменения имеют несколько важных последствий. И прежде всего  - это повышение безопасности сделок

Ограничение доступа к документам снижает риск:

• подделки документов,
• незаконной продажи чужой недвижимости,
• использования личных данных собственников.

Более профессиональный процесс проверки недвижимости

Раньше покупатели иногда самостоятельно проверяли документы.

Теперь чаще требуется участие:

• юриста,
• адвоката,
• лицензированного брокера,

Это делает процесс проверки более профессиональным.

Большая защита персональных данных

Новые правила также связаны с требованиями европейского законодательства о защите персональных данных.

Сведения о цене сделки, персональных данных, договорных условиях больше не доступны свободно любому человеку.

Влияние реформы доступа к нотариальным актам на рынок недвижимости Болгарии

Реформа стала частью более широкой политики по модернизации системы регистрации недвижимости.

Эксперты отмечают несколько ключевых эффектов:

Повышение доверия к рынку

Покупатели получают больше гарантий безопасности.

Снижение мошенничества

Ограничение доступа к документам усложняет мошеннические схемы.

Профессионализация рынка

Участие юристов и брокеров становится ещё более важным.

Новые правила получения копий нотариальных актов, вступившие в силу в 2026 году, стали одним из самых заметных изменений в сфере недвижимости Болгарии за последние годы.

Основная цель реформы — защитить собственников недвижимости и повысить безопасность сделок.

Для покупателей это означает больше защиты от мошенничества, более прозрачный рынок, необходимость профессиональной юридической проверки недвижимости

В долгосрочной перспективе эти изменения делают болгарский рынок недвижимости более стабильным и безопасным для местных и иностранных инвесторов.