В Болгарии активно обсуждается проект поправок в Закон о налоге на добавленную стоимость (НДС), который может существенно изменить правила игры на рынке недвижимости. Министерство финансов страны предложило ввести ставку НДС в размере 20% при продаже новостроек физическими лицами, что уже вызвало оживленные дебаты среди экспертов, застройщиков и покупателей.  

Согласно новому проекту, налог в размере 20% будет применяться при продаже нового жилья, если сделка совершается в течение пяти лет с момента получения разрешения на эксплуатацию. Кроме того, изменения затронут и продажу земельных участков в регуляции, находящихся в собственности физических лиц, а также лиц, имеющих права на строительство.  

Стоит отметить, что обязательство уплаты НДС возникнет только если физическое лицо совершило не менее трех сделок с недвижимостью в течение 12 месяцев. 

Перед продажей физическое лицо должно зарегистрироваться как плательщик НДС.  

Таким образом, налог не затронет людей, которые продают недвижимость изредка или используют ее исключительно для личных нужд.  

Основной целью введения 20% НДС, по словам представителей Министерства финансов, является борьба с мошенничеством и уклонением от уплаты налога со стороны физических лиц. В частности, это касается случаев, когда лица продают новостройки в значительных объемах, фактически ведя коммерческую деятельность, но не регистрируясь в качестве юридических лиц.  

Дополнительно инициатива направлена на увеличение поступлений в государственный бюджет и уравнивание условий налогообложения между физическими и юридическими лицами.  

Возможные последствия для рынка недвижимости 

Эксперты оценивают инициативу неоднозначно, отмечая как ее плюсы, так и риски.  

Положительные стороны: 

• борьба с теневой экономикой: введение НДС поможет предотвратить уклонение от налогообложения.  
• пополнение бюджета: дополнительные поступления позволят финансировать важные государственные программы.  

Риски и вызовы:

• Повышение цен на недвижимость:
• Новые налоги могут привести к росту цен на новостройки, поскольку застройщики и инвесторы будут закладывать дополнительные расходы в стоимость объектов.  
• Снижение активности на рынке:
• Ужесточение правил может охладить интерес частных инвесторов к строительству и продаже жилья.  
• Сложности для покупателей. Введение НДС может осложнить покупку жилья для конечных потребителей, особенно в условиях ограничений по ипотечным кредитам, введенных в 2024 году Болгарским национальным банком (БНБ).  

Напомним, что в октябре 2024 года в Болгарии вступили в силу новые правила ипотечного кредитования, которые ужесточили требования к заемщикам. Основные изменения касаются:  

• соотношения суммы кредита к стоимости обеспечения.  
• соотношения долговой нагрузки к доходу клиента.  
• максимального срока погашения кредита.  

Несмотря на новые ограничения, объемы ипотечного кредитования пока остаются стабильными, что говорит о сохранении интереса к недвижимости. Однако принятие поправок в закон об НДС может изменить эту динамику, особенно для покупателей, ориентированных на новостройки.  

Многие специалисты отмечают, что новые правила могут стать ударом для рынка, который только начал стабилизироваться после пандемии и экономических потрясений. Некоторые эксперты считают, что изменения создадут дополнительное давление на покупателей, что в долгосрочной перспективе может привести к снижению общего числа сделок.  

Кроме того, остаются вопросы о том, как будет реализована регистрация физических лиц в качестве плательщиков НДС, и какие меры поддержки могут быть предложены для смягчения переходного периода.